心肌梗塞的南北康，钢筋水泥的生态梦

一点说明：

虽然南北康不是一个独立的片区，但本文主要和诸位探讨的，是九曲片区的南北康，里面涉及到的内容会有所外延，比如九曲庄路沿线、分水岭、兴隆片区部分，以及往南的大涧沟，是以南北康为中心的一片区域。故，本文题目叫《心肌梗塞的南北康，钢筋水泥的生态梦》。

九曲片区北起原二环南路，南至绕城高速南环线，东至二环南路、省道、兴隆山与市中区边界，西至马武寨山。用地面积28.01平方公里，城市建设用地8.99平方公里。以生态居住、商业娱乐和生态修复为主导功能，是老城南部重要门户和交通走廊。

生于斯，葬于斯

记得之前做南北康附近某项目的时候，一个忌讳点就是这里有玉函山公墓，每逢清明节前后，这里扫墓的车辆络绎不绝，拥堵的一塌糊涂。甚至开玩笑说，买了这里的房子，就是生在这里死在这里一辈子都不用挪窝了，犯了事南边不远还有拘留所，送饭也近。

当然这只是开玩笑，有公墓是客户购房的一大抗性，毕竟在中国，没几个人喜欢在坟地旁边居住，只有阴森恐怖，没有聊斋中女鬼的艳遇。据说在国外不是这样，国外很多豪宅都是紧邻公墓。很遗憾，鄙人一个靠写文案维持生计的穷屌丝，没有出去看过外国的月亮，也就没法实地考察，也没有去度娘谷歌地查证这一说法是否属实，因为外国的太阳晒不干咱中国的衣裳。

（莲花山殡仪馆周边也是楼盘汇聚，价格也不低了）

（济南殡仪馆周边的某楼盘，也从的开盘价涨到了左右）

其实这几年济南城市扩容，以前建在城郊的殡仪馆、公墓等，都开发了项目，现在都属于市区，有不少项目也难以避免临近公墓或者殡仪馆之类，但想想口袋中的人民币，还是闭上眼睛含泪接受。至于因为祭扫而影响的交通，那不过是短暂的三两天而已，单单因为这个原因，鄙人认为，大可不必太在意。

日渐丰富的生活配套

日渐丰富的潜台词是，现在有些匮乏。先说我的观点，再说这些利好。

在南北康附近，开发最早的楼盘当属领秀城，已经开发十多年，据说曾是江北第一大盘，在济南也是赫赫有名。经过十多年的培育，相关的配套也逐步完善，像领秀城贵和购物中心，差不多应该是济南南部最大的商业配套，对周边的居民可谓一大的利好。当年做长清某楼盘的时候，还有广告公司因为贵和购物中心的开业，以及老虎洞隧道的开通，打出“致谢鲁能”的广告提案，当然距离远了一些，只不过是巧妙借势，用时间距离改变物理距离而已。

（高楼下面就是贵和购物中心，很多人应该都去过）

离南北康再稍远一些的中海环宇城，也已经开业三四年，走石房峪隧道，或者未来的阳光东路，来这里也不算远。英雄山立交往北还有祥泰广场、星工坊等，距离英雄山立交的物理距离都不算远，也不过两三公里而已。

英雄山立交西北的绿地新都会，规划的也是一个综合体项目，总建筑面积85万方，有米超高层写字楼，有大型旗舰商业，还有南城首例水岸风情商街等等，只是目前尚在建设中，何时开业来丰富南城的生活，还是一个未知数。

南北康的百步亭中国mall，规划也是一个综合体项目，总建筑面积近万方，除了住宅，也有大型商业MALL，还有高端写字楼，遗憾的是，除了住宅，这个万方的大盘，还看不到其他进展。

12月1日济南土拍，南北康也有一个超高层用地，规划米超高层建筑，拿地企业是北京尚尊投资有限责任公司和济南市中控股集团有限公司，据说北京这家公司是由万科控股的一家公司，实际控制人是深圳国资委。

其实，不管谁开发，只要能快速落地，让南城的群众受益，都是一件好事。鄙人也多次表达过这样的愿望，如果我们的城市遍地开花，交通拥堵的压力一定能得到缓解。而现实是，这个城市还是把商务功能过多的集中在了东部，这也不可避免的造成东部交通压力日益增大。

心肌梗塞于省道上

这一段时间以来，这一区域利好还有，英雄山立交通车了，扳倒井立交也是计划年底通车，还有顺河高架桥南延也是年底通车，从这一区域往东到奥体往西到西客站往北上顺河高架桥貌似方便了很多，但另一个不容忽视的问题是，省道虽然是双向8车道，但却是一条拥堵严重的道路。

再有，南部山区作为济南的后花园，每逢周末，就有大量的人到南部山区游玩（冬天人少一些），在周末两天的交通压力，也是超乎寻常，这一点不用我多说，相信很多人都知道。

未来，南部开发的楼盘越多，交房的越多，入住的人口越多，省道的压力就越大。家门口的这条路就让你寸步难行，高架桥上，隧道里，再通畅你也是望洋生叹。就像现在的领秀城，大量人口的入驻，有网友表示在社区里可能一堵就是40分钟。堵40分钟或许只是个案，但这一区域的拥堵，却是不争的事实。当然，济南何处不拥堵？

或许有人说可以向西走，阳光东路开通之后可以通向九曲庄路，可以分流一部分车辆，鄙人曾经常走老虎洞隧道去中海国际社区这边，只是中海国际社区中间这条九曲庄路，车辆实在太多，红绿灯也多，现在的拥堵已经表现十分明显，从九曲庄路往北到阳光新路，几乎是济南最拥堵的道路之一。

而往东走，目前还没有任何道路，并且东部多山，修路的可能性不大。

一句话，未来省道的交通压力，将分外明显，生活在这里不可避免要面临交通拥堵这一现实，工作日堵，周末也堵。

传言中这里还规划有地铁M2线，从南到北，分外便利，但是这只是规划中，并没有实质性的进展，也没有任何批复文件，鄙人也曾写过一篇《济南地铁，黄了一半》，可供参照。拿不出实际批复的证据，还希望诸君嘴下留情，不喜勿喷。

钢筋水泥的生态梦

交通和配套之后，我们聊聊这里的环境。这里被打上生态居住区的标签，一说到南部，我们就想到南部山区，也确实好像是生态居住区。

但是，对这个生态居住区，并没有我们想象的那么好。济南南部多山不假，南部山区也确实有山有水，但是南北康周边的生态环境，不是你想象中的生态居住区。

在省道东侧，确实有些连绵起伏的小山，包括正在拆迁的大涧沟村，也是在半山坡，这点毋庸置疑，济南养老康复中心也是建在半山坡，位置确实不错。

但是，在省道西侧，虽有零零碎碎也有两座小山包，但也是被开发过度，看不出有什么动人之处。再往西往北一些，凡是临近住宅的山体，就算没有开采殆尽，也像是鬼斧从天上劈下来的一般。耳听为虚，眼见为实，我们就来看看鄙人对这一区域的山体拍下的照片。（链接：《济南山居调查报告》——糟蹋山已经到了无可复加的地步）

（这是往西看到的山体）

（上面两图都在周边）

当然，在大环境上，这里毕竟是规划的生态居住区，目前在建的安置房与道路中间，还有10米左右的绿化带，这一点比多数区域的规划都要好一些。

（春天的时候会看到绿化带还是不错的）

并且，这里还规划有生态修复区。何为生态修复，百度上是这样解释的：

所谓生态修复是指对生态系统停止人为干扰，以减轻负荷压力，依靠生态系统的自我调节能力与自组织能力使其向有序的方向进行演化，或者利用生态系统的这种自我恢复能力，辅以人工措施，使遭到破坏的生态系统逐步恢复或使生态系统向良性循环方向发展；主要指致力于那些在自然突变和人类活动影响下受到破坏的自然生态系统的恢复与重建工作，恢复生态系统原本的面貌，比如砍伐的森林要种植上，退耕还林．让动物回到原来的生活环境中。这样，生态系统得到了更好的恢复，称为“生态修复”。

其实生态修复区这5个字，已经证明了这里生态曾遭破坏，而已经破坏如此不堪的生态，如何修复，又需要多久？可能一段时间内，我们看到的不只是一个又一个在建的工地，渣土车肆意乱闯，还有裸露的山体。毕竟破坏容易，修复难。

（由西往东，远处的山在省道东边）

对于这样一个区域，就不搞建设了吗？无论从城市的居住需求，还是土地的有效利用上来看，开发建设没有必要一棍子打死，开发建设也是合理利用城市的每一寸土地的表现，南控不代表不开发。但是，现在，在这一区域，一边是未知的生态修复，一边却在建设着一座座林立的高楼，人与自然表现的是有那么一点点不够和谐。

这里的在建以及待建的楼盘，高度大多在20层左右，或者30层左右，一座座高楼林立，每一座仿佛一座小小的山峰，尤其是未来待建的米超高层，矗立在那里，会是一种什么感觉？

有人说这是济南的南大门。谁说南大门就一定要是高楼了？一座座绿油油的小山，一篇篇葱葱郁郁的树林，间杂着几个低密度的社区，不也是挺好吗？

（省道西侧）

就算远处有些小山，但是当一座座高楼建成，你在自家的阳台上，能看到这些小山吗？恐怕未必吧，或许看到的只是邻家的高楼。

（阳光东路由西往东）

其实，这一区域在济南的地位，有些像西山在北京的地位。而在北京西山，大多是低密度住宅，与周边的自然环境，融合的还算不错。如果济南也能够在这一区域打造低密度住宅区，或许与自身的生态居住区定位，能够更加和谐一些。

（省道由南往北）

遗憾的是，这里除了鲁能某项目容积率相对低一些，多是高容积率的项目。未来的一天，你行驶在省道上，打开车窗，迎面扑来的将不是春意盎然的绿色，而是钢筋水泥的冰冷。

最近，关于这一区域还传有一个大涧沟生态旅游综合体，目前还在拆迁阶段。对于这一规划，我们肯定是喜闻乐见的，这让我们以后去南部山区又多了一个好去处。但是，看看我们的华山湖，我们的北湖，还有兴隆片区泛旅游综合体，等等，对于大涧沟生态旅游综合体，我们只希望，不再是一个美丽的梦，而是一个可以期待的明天，让我们一起静静地等待吧。（链接：这几年，济南造的梦，破碎的多）

名不副实的售价

至于这一区域的价格，作为生态居住区，并且离城相对较近的生态居住区，其实应该有个与之匹配的价格。但是，我们前面已经说到，这里的楼盘与这个区域的定位，表现得那么不协调，再加上大量的开发，生态居住已经名不副实，或者叫“伪生态居住区”，价格应该打个折扣才是。

（远眺双顶山）

早两年，附近某楼盘一直都是以六七千元的价格对外出售。据传还有某楼盘几乎要贱卖给某知名开发企业，后来因为市场突然变好，又活了过来。今年早些时候，该区域某楼盘售价在2万左右，但是销售并不理想，或许就是一个最好的证明。至于12月1日土拍之后，有传言说万科拿地后住宅价格要到3万，还有鼻子有眼的算了一笔账，对于这样的传言，其实听听就可以了。

因为，账不是那么算的。

（拆迁中的大涧沟村）

不负责任的账，不负责任的话，谁都可以说。我还说这里最多值呢，你信吗？任大炮不是说了吗，中国是政策决定房价，咱们抛开这个不谈，在大的政策一样的情况下，决定价格的还有价值，你们认为这里值多少呢？

我想，即便生活在这里的土著居民，对这里有再深厚的感情，也不会因为拆迁赔偿款有那么厚厚的一摞，当价格偏离价值的时候，也不会盲目跟进。

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下篇预告

《西客站片区：后娘养的》

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